El Gobierno de Trump tiene otra idea para hacer más accesible la vivienda: permitir que los propietarios se lleven su tasa hipotecaria cuando se muden.
El miércoles, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA, por sus siglas en inglés), Bill Pulte, dijo que el Gobierno está “evaluando activamente” las llamadas hipotecas portátiles. La propuesta busca hacer frente a la falta de oferta en el mercado inmobiliario.
La administración intensificó sus esfuerzos para abordar la asequibilidad de la vivienda la semana pasada. Pulte —quien supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac, las dos entidades respaldadas por el Gobierno que garantizan más de la mitad de las hipotecas en Estados Unidos— señaló que los funcionarios también están evaluando cómo hacer que las hipotecas sean transferibles y si deben introducir una nueva opción de hipoteca a 50 años.
Según un análisis de Redfin basado en datos de la FHFA, poco más de la mitad de los propietarios con hipoteca tienen una tasa inferior al 4 %. Sin embargo, las tasas promedio se han mantenido obstinadamente entre 6 % y 7 % durante los últimos años. Los propietarios que aseguraron tasas muy bajas se han mostrado reacios a mudarse y pagar cientos de dólares adicionales en intereses mensuales con las tasas actuales.
Permitir que las personas conserven sus tasas hipotecarias más bajas podría alentarlas a mudarse y liberar más viviendas en el mercado. Pero existen dudas sobre cómo funcionaría y si podría terminar elevando las tasas hipotecarias en general, explicó Susan Wachter, profesora de Bienes Raíces en la Escuela Wharton de la Universidad de Pensilvania.
Al ser consultada por CNN, la FHFA no ofreció más detalles sobre sus planes para las hipotecas portátiles. En un comunicado, un vocero dijo que la agencia estaba estudiando “una amplia variedad de opciones” para reducir los costos de la vivienda.
Una hipoteca portátil permite a un prestatario transferir su hipoteca actual y su tasa de interés a una nueva propiedad cuando se muda, en lugar de solicitar un préstamo completamente nuevo.
Por ejemplo, imagine un propietario que vende su casa por US$ 400.000, con la mitad ya pagada en una hipoteca del 3 %. Con una hipoteca portátil, podría vender la vivienda y transferir los US$ 200.000 restantes del préstamo a la nueva casa, conservando la tasa del 3 %.
La situación se complica si la nueva vivienda es más costosa. Si cuesta US$ 450.000, por ejemplo, el comprador tendría que cubrir los US$ 50.000 adicionales en efectivo o mediante un segundo préstamo, probablemente con una tasa de interés más alta.
La esperanza es que, si los propietarios pueden mudarse sin perder sus tasas bajas, salgan más viviendas al mercado, dando a los compradores —que hasta ahora han estado excluidos— una mejor oportunidad, explicó Wachter. Pero los efectos sobre la oferta serían limitados, y tal vez se necesitaría una ley del Congreso para resolver los aspectos legales.
Las hipotecas portátiles podrían alterar el motor que impulsa el mercado hipotecario estadounidense: los valores respaldados por hipotecas. Estos son, en esencia, paquetes de préstamos hipotecarios que los bancos o prestamistas venden a inversionistas, lo que les proporciona el efectivo necesario para otorgar nuevos créditos y mantener el flujo del mercado.
Si los propietarios pueden llevarse sus préstamos cuando se mudan, menos préstamos se pagarían antes de tiempo, lo que implicaría mayor riesgo para los inversionistas, quienes podrían exigir tasas de interés más altas para compensarlo, explicó Wachter.
Además, los acuerdos hipotecarios son contratos claros vinculados a una propiedad específica, con la dirección de la vivienda como garantía. Transferir ese préstamo a otra casa equivaldría, en la práctica, a reescribir el contrato.
“Aún es muy pronto para saber qué ocurrirá, pero será una pesadilla logística”, dijo Justin Demola, presidente de Lenders One, una alianza nacional de banqueros hipotecarios. “Todas las hipotecas tienen una dirección y una descripción legal de la propiedad. ¿Cómo se sortea eso cuando se lleva el préstamo a otra vivienda?”.
El Gobierno de Trump también analiza la posibilidad de ofrecer hipotecas a 50 años, pero la propuesta ha generado rechazo entre algunos expertos en vivienda. Argumentan que el ahorro mensual sería mínimo en comparación con los costos de intereses mucho más altos durante la vida del préstamo frente a una hipoteca fija tradicional a 30 años.
La administración también ha planteado la opción de permitir más préstamos transferibles, lo que significaría que los compradores podrían asumir la hipoteca y la tasa de interés del vendedor. La mayoría de los préstamos respaldados por el Gobierno, como los de la Administración Federal de Vivienda (FHA, por sus siglas en inglés), ya son transferibles. De hecho, existen empresas que ayudan a los compradores a encontrar viviendas con hipotecas de este tipo.
Sin embargo, Demola señaló que no ve a muchos compradores primerizos asumiendo las hipotecas de otros, ya que hacerlo suele requerir un pago en efectivo elevado o una segunda hipoteca para cubrir el préstamo existente.
“Los préstamos siempre han sido transferibles. Simplemente no se ven muchos que se asuman en este momento”, dijo.
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