El presidente Donald Trump ha prometido abordar la crisis de asequibilidad de la vivienda, pero la Casa Blanca ha ofrecido pocos detalles sobre sus planes.
Ahora, un grupo bipartidista en el Congreso avanza con su propia solución.
Miembros tanto del Senado como de la Cámara de Representantes han presentado un paquete de proyectos de ley para abordar los altos costos de la vivienda y la escasez de viviendas asequibles mediante la reforma de las normas de zonificación y la reducción de barreras federales a la construcción. Se espera que el proyecto de ley de la Cámara reciba una votación en el pleno esta semana.
Washington enfrenta presión para abordar el alto costo de vida, y la vivienda ha surgido como uno de los principales ejes. En los últimos años, el aumento de los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias persistentemente elevadas han dejado la compra de vivienda fuera del alcance de millones de estadounidenses.
Una encuesta de The New York Times/Siena University realizada el mes pasado mostró que más de la mitad de los votantes registrados consultados dijeron que el costo de la vivienda ha aumentado tanto que se ha vuelto inasequible.
En los años transcurridos desde la crisis financiera de 2008, la construcción de viviendas se ha rezagado, creando una escasez que ha empujado los precios al alza a medida que la demanda supera ampliamente la oferta en gran parte del país. Se necesitan construir entre tres y cuatro millones de viviendas adicionales para cerrar la brecha, según una estimación de octubre de Goldman Sachs.
El paquete del Congreso busca abordar directamente la escasez de vivienda, y la legislación está cerca de la recta final.
El proyecto de ley ROAD to Housing del Senado —impulsada por el senador de Carolina del Sur Tim Scott, republicano, y la senadora de Massachusetts Elizabeth Warren, demócrata— fue aprobado a finales del año pasado como parte de un paquete más amplio, pero finalmente fue retirado del proyecto final negociado con la Cámara de Representantes. Se espera que el Senado vote en las próximas semanas una versión independiente de su proyecto.
El proyecto paralelo de la Cámara, presentado por el representante de Arkansas French Hill, republicano, se denomina Housing for the 21st Century Act.
La medida de la Cámara es más limitada que la versión del Senado: contiene 25 disposiciones frente a las 40 del Senado.
La Casa Blanca no respondió a una solicitud de comentarios sobre si Trump promulgaría alguna versión de los proyectos si llegaran a su despacho, pero su Gobierno ha señalado anteriormente su apoyo al proyecto del Senado.
Estas son algunas disposiciones clave de los proyectos:
Muchos expertos en vivienda señalan la zonificación local y la burocracia como la raíz de la desaceleración en la construcción de viviendas, algo que resulta difícil de abordar para el Gobierno federal, ya que cada autoridad local establece sus propias normas.
Pero si se flexibilizaran las regulaciones sobre el uso del suelo, podrían añadirse 2,5 millones de unidades de vivienda adicionales en Estados Unidos durante la próxima década, según el informe de Goldman Sachs.
Los proyectos incluyen disposiciones para incentivar a los estados y a los gobiernos locales a adoptar políticas de uso del suelo y zonificación más favorables a la vivienda, alentándolos a aumentar su producción habitacional.
“Los gobiernos estatales y locales están directamente a cargo de lo que se construye en sus jurisdicciones”, dijo Andy Winkler, director gerente de política de vivienda e infraestructura del Bipartisan Policy Center. “Ambos paquetes están diseñados para dar a los gobiernos estatales y locales más herramientas, más orientación y flexibilidad adicional para adoptar políticas favorables a la vivienda”.
El proyecto del Senado vincularía parte de las subvenciones de desarrollo comunitario del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano a la producción de vivienda, ofreciendo bonificaciones a los gobiernos locales que aceleren la construcción, al tiempo que reduciría los fondos para aquellos que se queden rezagados.
El proyecto de la Cámara, por su parte, exigiría a los beneficiarios de subvenciones de desarrollo comunitario que informen sobre políticas locales que restringen la oferta de vivienda, incluidas las leyes de zonificación.
Ambos paquetes ofrecerían fondos a los gobiernos locales para diseñar catálogos de modelos, es decir, diseños de vivienda preaprobados por el Gobierno para ayudar a acelerar la construcción local.
Los proyectos también facilitarían la expansión de la oferta de viviendas prefabricadas, que se construyen en fábricas y, por lo general, son más rápidas y baratas de producir que las casas tradicionales construidas en el lugar.
Según la ley federal vigente desde 1974, las viviendas prefabricadas deben construirse sobre un chasis permanente, una base con ruedas que permite transportarlas, similar a las casas móviles tradicionales. Sin embargo, en la práctica, la mayoría nunca se traslada una vez llega a su destino.
El requisito de añadir ruedas incrementa los costos y puede limitar los lugares donde estas viviendas están permitidas, a menudo confinándolas a parques de casas móviles según las normas locales de zonificación. Eliminar esa regla podría reducir el costo de cada vivienda prefabricada entre US$ 5.000 y US$ 10.000, según el Bipartisan Policy Center.
Debido a un descenso en la construcción de nuevas viviendas que se ha prolongado casi dos décadas, el parque habitacional del país está envejeciendo. Según los datos más recientes del Censo de EE.UU., la edad media de las viviendas es de 40 años, y casi la mitad fue construida antes de 1980.
Eso es nueve años más que la edad media de las viviendas en 2005.
Millones de esas viviendas han caído en estado de deterioro, según un informe de 2023 del Joint Center for Housing Studies de Harvard.
Los proyectos facilitarían que propietarios y arrendadores obtengan préstamos para reparaciones y modificaciones destinadas a modernizar viviendas antiguas.
La legislación también facilitaría convertir oficinas vacías y otros edificios sin uso en complejos de apartamentos, una práctica que ha ganado popularidad desde el auge del teletrabajo durante la pandemia.
Trump ha abordado el tema de la asequibilidad de la vivienda con mayor frecuencia en los últimos meses y ha presentado una serie de propuestas destinadas a aliviar el problema.
El mes pasado firmó un decreto que prohíbe a grandes inversionistas institucionales comprar viviendas unifamiliares, una medida que, según expertos, no aumentará de forma significativa la oferta de viviendas en el mercado.
Trump también anunció una estrategia para reducir las tasas hipotecarias mediante la compra de US$ 200.000 millones en bonos hipotecarios por parte de Fannie Mae y Freddie Mac, las dos gigantes hipotecarias patrocinadas por el Gobierno. Aliados de Trump también han sugerido que podrían permitir que los ahorradores en planes de jubilación 401(k) usen ese dinero para el pago inicial de una vivienda sin penalización.
En conjunto, las propuestas de Trump probablemente impulsarían la demanda a corto plazo, pero harían poco para aliviar la escasez crónica de viviendas en venta, dijo Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.
“Cuando la demanda sube en un mercado con oferta limitada, simplemente se traduce en precios más altos de las viviendas y dificulta que las personas, más adelante, puedan permitirse comprar”, dijo.
Sin embargo, Trump ha dicho que no quiere aumentar demasiado la oferta de viviendas para proteger la riqueza de los propietarios actuales.
“A las personas que son dueñas de sus viviendas vamos a mantenerlas ricas. Vamos a mantener esos precios altos”, dijo Trump el mes pasado. “No vamos a destruir el valor de sus viviendas”.
Pero Winkler señaló que, en muchos lugares, aumentar la oferta podría no provocar una caída de precios, sino moderar el ritmo al que siguen subiendo tras haberse disparado en los últimos años.
“Es un problema de vivienda de toda la vida. Queremos que la gente pueda permitírsela, pero también hemos construido la propiedad de vivienda, en particular, como un lugar seguro para invertir”, dijo Winkler. “Ojalá esto empuje a los mercados hacia un punto medio más equilibrado, y no hacia un extremo u otro”.
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