(CNN Espa\u00f1ol) — El 21 de diciembre de 2023 el Gobierno de Javier Milei emiti\u00f3 el decreto de necesidad de urgencia 70\/2023, que entr\u00f3 en vigor a fines de ese mes y, entre otras medidas, derog\u00f3 la Ley de Alquileres 27.551 promulgada en 2020 durante la presidencia de Alberto Fern\u00e1ndez.<\/p>\n
Esa ley establec\u00eda una duraci\u00f3n m\u00ednima de tres a\u00f1os para el contrato de locaci\u00f3n, aumentos anuales atados a una f\u00f3rmula que tomaba el 50% del \u00cdndice de Precios al Consumidor (IPC) y el 50% de la remuneraci\u00f3n imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que era elaborado por el Banco Central de la Rep\u00fablica Argentina (BCRA). Adem\u00e1s, inclu\u00eda condiciones para el dep\u00f3sito en garant\u00eda del inmueble, entre otras cuestiones.<\/p>\n
Tras su derogaci\u00f3n, los contratos quedaron bajo las reglas que establece el C\u00f3digo Civil y Comercial de Argentina. \u00bfQu\u00e9 significa esto? Que ya no hay plazos m\u00ednimos o extensi\u00f3n fija para los acuerdos; pueden ser trimestrales, semestrales o lo que acuerden el propietario y el inquilino. Los aumentos en el valor del alquiler pueden tomar otros \u00edndices y ser mensuales, trimestrales o anuales si as\u00ed lo acuerdan las partes, cuando con la ley eran obligatoriamente anuales, mientras el monto del dep\u00f3sito podr\u00eda pasar de ser de un mes a ser de tres meses o lo que pacten los firmantes.<\/p>\n
Actualmente, la mayor\u00eda de los contratos ofrecidos en los principales portales del rubro como Zonaprop y Argenprop, tienen una duraci\u00f3n de 24 meses y aumentos trimestrales o cuatrimestrales seg\u00fan IPC, que da como resultado una f\u00f3rmula de incrementos mayor a la anterior.<\/p>\n
\u00bfHubo crecimiento en la oferta de inmuebles para alquilar?<\/p>\n
Seg\u00fan portales especializados como Zonaprop, popular web argentina en la que inmobiliarias o propietarios anuncian sus inmuebles para alquilar, se registr\u00f3 un incremento del 184% en la oferta en lo que va del a\u00f1o tras la derogaci\u00f3n de la ley de alquileres. Y un aumento del 62 % en mayo respecto a abril, seg\u00fan el informe de la misma empresa.<\/p>\n
Seg\u00fan respondi\u00f3 a CNN Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho inmobiliario y presidente de la C\u00e1mara de Propietarios de la Rep\u00fablica Argentina (Capra), la oferta de alquileres para vivienda se ve\u00eda limitada por las cl\u00e1usulas de la ley 27.551: tres a\u00f1os de contrato y aumento anual, lo que en un contexto inflacionario mensual hac\u00eda que fuera inviable pactar un valor que no quede desactualizado. Como consecuencia, seg\u00fan Abatti, los propietarios prefer\u00edan aumentar sus valores de antemano para poder compensar la temporalidad del ajuste.<\/p>\n
Adem\u00e1s, muchos propietarios prefer\u00edan vender a precios bajos sus inmuebles en vez de alquilar, lo que tambi\u00e9n perjudicaba al inquilino pues estos departamentos sal\u00edan del mercado para pasar a la venta, disminu\u00eda la oferta y aumentaban los precios en aquellos que segu\u00edan disponibles, indic\u00f3 el especialista. Por \u00faltimo, Abatti resalt\u00f3 que la derogaci\u00f3n de la ley les da libertad a ambas partes para negociar el tipo de moneda en la que se abonar\u00e1 el alquiler, establecer la extensi\u00f3n del contrato de un mes en adelante, y acordar la periodicidad de los aumentos, entre otros puntos. En cuanto a la demanda, menciona que se calcula que en seis o siete meses se estabilizar\u00e1 el mercado.<\/p>\n
Gervasio Mu\u00f1oz, referente de \u201cInquilinos Agrupados\u201d, una asociaci\u00f3n civil que lucha por los derechos de quienes alquilan, afirma que, en t\u00e9rminos econ\u00f3micos \u201cel ajuste golpe\u00f3 sobre todo a los sectores que alquilamos y destinamos m\u00e1s de la mitad del salario a pagar el alquiler\u201d. Adem\u00e1s, resalt\u00f3 que las condiciones para acceder a un departamento de alquiler hacen que se necesiten en promedio m\u00e1s de US$ 900 al tipo de cambio paralelo, en concepto de dep\u00f3sito y gastos administrativos.<\/p>\n
Por el lado de la desregulaci\u00f3n, Mu\u00f1oz dice que \u201clos contratos cortos, aumentos trimestrales atados a la inflaci\u00f3n no se pueden sostener m\u00e1s de 6 meses\u201d, refiri\u00e9ndose a la alta inflaci\u00f3n y el atraso en aumentos salariales.<\/p>\n
De acuerdo con estudios del Observatorio Estad\u00edstico del Sector Inmobiliario, realizado por el Colegio \u00danico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba), la oferta en alquileres para vivienda se increment\u00f3 un 166% desde la entrada en vigor del DNU hasta abril de este a\u00f1o. Si se toma solo enero de 2024, primer mes sin ley de alquileres, el incremento fue del 68%.<\/p>\n
Aumentos, valores de mercado, rentabilidad y salarios<\/p>\n
La rentabilidad anual bruta de un departamento en alquiler representa un 2,50%, tomando como referencia un contrato de 36 meses iniciado en mayo de 2021 y finalizado en mayo de 2024 de un departamento de dos ambientes en zonas promedio, seg\u00fan el informe de Cucicba. El problema que advierte el estudio es el desfase en relaci\u00f3n al valor locativo de mercado, que termina siendo de un 231.64%, lo que implica que el valor de la propiedad alquilada termina quedando muy por debajo de la inflaci\u00f3n.<\/p>\n
A diferencia de Cucicba, en el Informe de Mercado Ciudad de Buenos Aires, que realiza Zonaprop, esta rentabilidad en los alquileres es de un 4,77% sobre el valor en bruto anual, pero se necesita alrededor de 21 a\u00f1os para recuperar la inversi\u00f3n de ese inmueble, plazo que dif\u00edcilmente muchos propietarios est\u00e1n dispuestos a esperar. Esta rentabilidad es 1% menos que el a\u00f1o anterior con la ley de alquileres a\u00fan vigente.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con los aumentos en el valor de los alquileres, este informe resalta que hubo un incremento del 209% con respecto al a\u00f1o anterior, frente a una inflaci\u00f3n interanual del 289%, seg\u00fan datos del Instituto Nacional de Estad\u00edsticas y Censos (Indec), lo que genera una diferencia aproximadamente del 80%. Lo que quiere decir que despu\u00e9s de 6 meses de la derogaci\u00f3n de la ley, la inflaci\u00f3n super\u00f3 el valor de los alquileres. Un caso distinto fue a un mes de la derogaci\u00f3n, en enero el fuerte aumento de los alquileres fue de un 260%, y sobrepasaba a la inflaci\u00f3n por 48,6%.<\/p>\n
En lo que se refiere a precios, una vivienda de dos ambientes que ten\u00eda un alquiler equivalente a unos US$ 129 seg\u00fan la cotizaci\u00f3n del d\u00f3lar paralelo en julio de 2023, ahora cuesta unos US$ 347, seg\u00fan datos del informe de Zonaprop. Esto contrasta con valores de la canasta b\u00e1sica provistos por el Indec durante el mes de mayo, en los que una familia tipo (4 personas) necesit\u00f3 en abril alrededor de US$ 290 para no ser indigente, mientras que para estar por encima de la l\u00ednea de pobreza necesit\u00f3 casi US$ 650.<\/p>\n
Entonces, \u00bfqu\u00e9 posibilidades tiene una familia de alquilar, a los valores actuales, sin entrar en la indigencia o en la pobreza? Seg\u00fan el \u00faltimo informe del Observatorio Social de la Deuda Argentina de la Universidad Cat\u00f3lica (UCA) presentado el 3 de junio, Argentina tiene un 55,5% de poblaci\u00f3n pobre y un 17,5% de poblaci\u00f3n indigente, cuando en enero los n\u00fameros eran del 44,7% y del 9,6% respectivamente. Teniendo en cuenta que, seg\u00fan datos provistos por el Indec en abril, el 63,4% percibe ingresos medios equivalentes a US$ 190 en el mercado paralelo, el n\u00famero no alcanzar\u00eda para cubrir siquiera la canasta b\u00e1sica.<\/p>\n
The-CNN-Wire
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