(CNN) — Este s\u00e1bado entr\u00f3 en vigor oficialmente un nuevo conjunto de normas que rigen la forma en que la mayor\u00eda de los profesionales inmobiliarios hacen negocios en EE.UU., y los cambios podr\u00edan cambiar radicalmente la forma en que los estadounidenses compran y venden casas.<\/p>\n
Las normas fueron acordadas por la Asociaci\u00f3n Nacional de Agentes Inmobiliarios, la poderosa asociaci\u00f3n comercial que cuenta con 1,5 millones de miembros, como parte de un acuerdo de US$ 418 millones en demandas antimonopolio. Las normas est\u00e1n dise\u00f1adas para transformar la forma en que se les paga a los agentes inmobiliarios y qui\u00e9n les paga. Es el cambio m\u00e1s grande en las normas de la organizaci\u00f3n en al menos una generaci\u00f3n.<\/p>\n
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En una declaraci\u00f3n, Kevin Sears, presidente de la NAR, dijo que los cambios «ayudan a empoderar a\u00fan m\u00e1s a los consumidores con claridad y opciones al comprar y vender una casa».<\/p>\n
«Conf\u00edo en la capacidad de nuestros miembros para prepararse y adoptar esta evoluci\u00f3n de nuestra industria y ayudar a guiar a los consumidores en el nuevo panorama», dijo.<\/p>\n
Esto es lo que necesitas saber<\/p>\n
Dos cambios clave<\/p>\n
Hist\u00f3ricamente, no se esperaba que los compradores pagaran directamente a su agente inmobiliario. Esto se debe a que las comisiones de los agentes inmobiliarios (tanto para el agente del comprador como para el agente del vendedor) las pagaba el vendedor de la casa.<\/p>\n
Las comisiones suelen ascender al 5% o 6% del precio de venta de una casa, por lo que, para una casa de US$ 450.000, aproximadamente el precio promedio de una casa en EE.UU., un vendedor ser\u00eda responsable de pagar US$ 27.000 en honorarios. Muchos expertos dicen que estas comisiones se han incorporado al precio de venta de una casa, lo que infla los precios de las viviendas.<\/p>\n
Pero a partir de esta semana, los agentes del vendedor ya no podr\u00e1n anunciar las comisiones a los agentes del comprador en los servicios de listado m\u00faltiple que los agentes inmobiliarios utilizan para publicar y encontrar casas en venta y para facilitar las transacciones.<\/p>\n
Eso significa que el agente de un comprador ya no puede usar la base de datos para buscar casas en funci\u00f3n de cu\u00e1nto le pagar\u00e1n, una pr\u00e1ctica llamada «steering», que llev\u00f3 a algunos agentes a pasar por alto las casas que se ajustaban a los criterios de su cliente solo porque un vendedor ofrec\u00eda tasas de comisi\u00f3n por debajo del mercado, alegan los cr\u00edticos.<\/p>\n
«Al no tener m\u00e1s comisiones en el MLS, es m\u00e1s dif\u00edcil orientar, porque no se puede hacer una b\u00fasqueda simplemente por comisiones del 3%», dijo Tonya Monestier, profesora de derecho en la Facultad de Derecho de la Universidad de Buffalo. «A\u00fan se puede llamar a todos y averiguar c\u00f3mo est\u00e1 el terreno, pero esto solo lo hace mucho m\u00e1s dif\u00edcil».<\/p>\n
Los posibles compradores asisten a una jornada de puertas abiertas en una casa en venta en Larchmont, Nueva York, EE. UU., el domingo 22 de enero de 2023. A partir del 17 de agosto, aquellos interesados \u200b\u200ben visitar una casa con un agente inmobiliario primero deben firmar un acuerdo de representaci\u00f3n del comprador. (Tiffany Hagler-Geard\/Bloomberg\/Getty Images)<\/p>\n
El segundo cambio afecta a la relaci\u00f3n entre los posibles compradores de viviendas y sus agentes inmobiliarios. Los compradores deben firmar ahora un acuerdo de representaci\u00f3n legalmente vinculante con su agente antes de poder visitar las viviendas juntos.<\/p>\n
Estos acuerdos est\u00e1n dise\u00f1ados para informar a los compradores de viviendas c\u00f3mo se le paga a su agente y, si los vendedores no aceptan pagar la comisi\u00f3n del agente, el comprador puede verse obligado a hacer ese pago. Tambi\u00e9n est\u00e1n dise\u00f1ados para informar a los compradores de que esta comisi\u00f3n es totalmente negociable.<\/p>\n
«La idea es que si los compradores saben que pueden negociar las comisiones y que si, de hecho, les pagan ellos, no el vendedor, se podr\u00eda crear un mercado m\u00e1s competitivo y posiblemente un men\u00fa de servicios en el futuro que ser\u00eda m\u00e1s comparable al de otros pa\u00edses desarrollados», dijo Norm Miller, profesor em\u00e9rito de bienes ra\u00edces en la Universidad de San Diego.<\/p>\n
Un elemento clave de estos acuerdos es que el agente de un comprador no puede recibir una compensaci\u00f3n mayor a la que el comprador firm\u00f3 inicialmente, incluso si un vendedor est\u00e1 dispuesto a ofrecer m\u00e1s.<\/p>\n
En su sitio web, la NAR dijo que estos dos cambios han «eliminado cualquier tipo de orientaci\u00f3n te\u00f3rica, porque un corredor no obtendr\u00e1 una mayor compensaci\u00f3n al dirigir a un comprador a una propiedad en particular porque tiene una oferta de compensaci\u00f3n ‘m\u00e1s alta'».<\/p>\n
La audiencia de aprobaci\u00f3n final est\u00e1 programada para el 26 de noviembre, pero un juez otorg\u00f3 la aprobaci\u00f3n preliminar del acuerdo de la NAR en abril.<\/p>\n
Comprador, tenga cuidado<\/p>\n
Algunas agencias inmobiliarias se han dado cuenta de que los compradores pueden ponerse nerviosos al firmar cualquier cosa que los comprometa a una relaci\u00f3n legalmente vinculante con un agente antes de comenzar a visitar las casas. Por lo tanto, crearon contratos a corto plazo que cubren una semana o tal vez incluso una hora para que los compradores se sientan c\u00f3modos con un agente antes de comprometerse.<\/p>\n
Sin embargo, Monestier advirti\u00f3 que los compradores deben tener cuidado al firmar cualquier tipo de contrato legalmente vinculante sin leerlo detenidamente.<\/p>\n
«Va a ver todo tipo de versiones diferentes de estos acuerdos que variar\u00e1n de un estado a otro, de una agencia inmobiliaria a otra. Puede terminar habiendo miles de ellos», dijo. «Me preocupa que los compradores y vendedores puedan firmar algo a ciegas y luego sorprenderse cuando las cosas no son como creen».<\/p>\n
Leo Pareja, director ejecutivo de eXp Realty, una de las agencias inmobiliarias m\u00e1s grandes de Estados Unidos, dijo a CNN que redact\u00f3 los contratos de compra de su empresa con la simplicidad en mente para evitar posibles confusiones.<\/p>\n
«Est\u00e1 dise\u00f1ado para ser algo que un consumidor pueda leer en la entrada de una casa sin sentirse en una situaci\u00f3n inc\u00f3moda», dijo Pareja. «No necesitas un t\u00edtulo en derecho para leerlo».<\/p>\n
Pareja decidi\u00f3 hacer que sus contratos est\u00e9n ampliamente disponibles para que tambi\u00e9n pudieran ser utilizados por otras empresas.<\/p>\n
«Solo queremos que los consumidores y los agentes tengan la menor cantidad de fricciones, porque eso es lo \u00faltimo que necesitamos en este momento», dijo.<\/p>\n
C\u00f3mo esto puede afectar la asequibilidad de las viviendas<\/p>\n
Algunos profesionales del sector inmobiliario han advertido que las nuevas normas podr\u00edan tener un efecto paralizante en el mercado de compra de viviendas, ya que ahora se espera que m\u00e1s compradores tengan dinero en efectivo para pagar a sus propios agentes.<\/p>\n
Pero Monestier dijo que cre\u00eda que, a largo plazo, los cambios ayudar\u00edan a los consumidores.<\/p>\n
La Asociaci\u00f3n Nacional de Agentes Inmobiliarios acord\u00f3 resolver el litigio sobre las reglas de comisi\u00f3n para los agentes inmobiliarios estadounidenses, allanando el camino para posibles cambios en la forma en que los estadounidenses compran y venden casas. David (Ryder\/Bloomberg\/Getty Images)<\/p>\n
«Yo dir\u00eda que lo mejor para los compradores y vendedores de viviendas ser\u00eda que las tasas de comisi\u00f3n bajaran con el tiempo», dijo.<\/p>\n
Sin embargo, no est\u00e1 claro si el costo de comprar y vender viviendas en EE.UU. se volver\u00e1 inmediatamente m\u00e1s barato para la mayor\u00eda de las personas.<\/p>\n
«Sospecho que alguien por ah\u00ed dir\u00e1 eventualmente, ‘compitamos con los precios’. Si es una gran empresa, eso podr\u00eda causar una revoluci\u00f3n», dijo Miller de la Universidad de San Diego. «Pero, \u00bfcu\u00e1ndo suceder\u00eda eso? No lo s\u00e9».<\/p>\n
A corto plazo, Miller cree que las tasas hipotecarias tendr\u00e1n un impacto mayor en la asequibilidad de las viviendas que cualquier cambio de regla en particular.<\/p>\n
La tasa de una hipoteca fija promedio a 30 a\u00f1os recientemente alcanz\u00f3 el 6,49%, todav\u00eda elevada en comparaci\u00f3n con la historia reciente, pero cerca de los niveles m\u00e1s bajos en m\u00e1s de un a\u00f1o.<\/p>\n
«Eso tiene mucho m\u00e1s efecto en la asequibilidad que todo lo que estamos hablando aqu\u00ed», dijo Miller. «Si las tasas hipotecarias bajan a\u00fan m\u00e1s, los cambios en las reglas ser\u00e1n solo ruido en la ecuaci\u00f3n, en comparaci\u00f3n con eso».<\/p>\n
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